丽水康城小区是武宁市民都十分熟悉的一个小区,位于武宁县城湖滨东路,有成熟的周边商圈配套、优质的学区教育、便利的交通。但和多数老小区一样,小区目前面临配套设施不足、停车管理混乱等问题,房屋前后下水管道破损、堵塞,雨水、污水混流,化粪池定期得不到清理;小区道路老化,路面破损,没有路灯;绿地杂草丛生、布局混乱,车位紧张,机动车、自行车无序停放,随意占用便道,造成交通拥堵,与“山水武宁,最美小城”格格不入,这样一些问题极度影响县城整体形象。
小区于2007年建成,用地面积约2.3万㎡,建筑面积3.5万㎡,18栋30单元377户。由于先前设计存在的缺陷,加上管理上存在的一些问题,导致小区服务功能先天不足,主要体现在:
一是房屋本体和基础设施陈旧老化,甚至缺失,缺乏系统保养和维修。也就是说老旧小区都到了“问题阶段”,如房屋外墙粉刷面起壳风化;内楼道墙面楼梯扶手脱落锈蚀,没有公共照明;多层楼房顶层、窗阳台、墙面防渗漏功能退化,房屋前后下水管道破损、堵塞,雨水、污水混流,化粪池定期得不到清理,没有电梯,影响老人小孩上下;小区居民随意安装防盗窗、伸缩架、空调和线缆;小区道路老化,路面破损甚至没有路灯;绿地杂草丛生、布局混乱,有些公共绿地甚至被人用来种菜。消防设施设计标准低,高层楼房高层房屋电梯、没有专用消防泵和消防控制柜,消防设施自然损坏、人为破坏和被盗现象严重,造成非常大的消防安全隐患。
二是生活环境脏、乱、差现象严重。主要体现在各类违章搭建多,破墙开门多,阳台改为厨房、厕所以及“房中房”现象多,车辆乱停乱放多,擅自在小区内主干道两侧乱搭亭棚,破院墙开门,影响小区交通和景观,破坏了小区绿化。机动车、自行车无序停放,随意占用便道,造成交通拥堵。由于没围墙和门卫值班室,车辆失窃和刑事案件时有发生,存在极大的安全隐患。
三是公共配套设施缺少、被占用现象严重或者说小区分布零散,公建配套无人问津。小区建设之初,只是未解决居民住房困难,规划方案最简单。居民活动场所、公共绿地、自行车库、停车场等配套设施与居民实际的需求的矛盾相当突出,环卫设施不完备,有的没有垃圾箱和垃圾中转站,垃圾房、公厕、果壳箱等设置过少,原有公建配套设施规划配置比例较低。
要彻底改变上面讲述的情况,需要认真分析整治过程中面临的明显问题,予以解决。丽水康城小区是改造重点,通过整治小区环境、改造和完善配套设施,消除安全隐患、完善小区功能,创优宜居宜美的生活环境。
根据《武宁县总体城市规划》(2018-2035),武宁发展定位是长江中游城市群中有地方特色的山水园林城镇,昌九地区以生态旅游、运动康养为主导的综合性城市。在完善沙田新区的建设之后,老城区主要向东(湖滨生态新城)拓展,工业园区主要向西进行基础设施建设;同时深化豫宁老区改造,继续完成豫宁大道以西的旧区改造和生态修复工作。通过改造,将破损的路面及时修补,照明设施得到增设,方便出行;拆除私搭乱建,腾出场地建设绿地、停车场和休闲健身活动中心等等,通过对小区做综合整治,努力改善住用和环境条件,并建立健全正规有序的管理机制,以形成小区维护管理的良性循环。从外地近几年做综合整治的老旧小区并引入规范管理的试点情况看,群众反映很好,小区居民普遍感谢政府解决了群众最关心、最直接、最现实的生活实际问题,改善了群众的生活环境,提高了群众的生活品质,为老百姓办了实事、办了好事。
老旧小区综合整治的目标,首要的不是追求经济效益,而是努力寻求社会效益、环境效益和经济的效果与利益的统一。综合整治的意义不仅在于简单改善、维持社区秩序,保障住户基本的居住条件,还在于可以协调社区内各方面的关系,化解各种不平衡、不和谐因素引发的社会矛盾,维护社会稳定,营造一种和谐的人文环境。通过全面的综合整治,使老旧居住小区原有毁损的道路及时修补,严重缺失的照明设施得到增设,方便了群众出行;私搭乱建被拆除,腾出的场地用来建设绿地、停车场和休闲健身活动场所等等,居民居住的条件改善了,环境优美了,心气也就顺了,精神文明建设水平自然会得到提升。
目前,我国各地对老旧小区的界定稍有不同,但一般是指早期建设的那些设计建设标准低、配套不全、设备过时老化、管理不善、人文环境差的旧居住小区。由于受历史的局限,这些老旧居住小区无论在公建配套设施的规划设计、建设标准方面,还是在管理模式、运作机制方面,都不足以满足武宁居民日渐增长的住房需求。特别是随着住房制度的改革,老旧居住小区形成产权逐步多元化,小区维护和管理资金渠道逐步枯竭,管理上的水准降低,管理功能退化,致使老旧居住小区人居环境环境与新建小区形成强烈反差,慢慢的变成了武宁城市建设管理的落后地带。只有大力加强老旧小区的综合整治,尽快将老旧小区的建设和管理搞上去,提升武宁城市整体建设和管理上的水准才有坚实的基础。
小区是城市的细胞。随着武宁城市建设步伐的加快,一批批环境优美、功能齐全、管理先进的新建居住小区如雨后春笋般涌现出来,给居民们带来强大的视觉上的冲击和心理感受,慢慢的变成了展示武宁城市建设和管理上的水准的重要窗口。然而,一些老旧小区相比之下就黯然失色,老旧小区的“脏、乱、差”状况,甚至在某些特定的程度上严重影响到武宁城市形象。能这么讲,没有老旧居住小区居住面貌的根本改观,提升武宁城市内涵和整体形象就是一句空话。从已完成综合整治并实行规范管理的老旧居住小区情况看,都达到了整洁干净、亮化美化的要求,较好地融入了武宁的城市格局,不仅增强了城市的吸引力和辐射力,实现了物业的保值增值,而且也为展示武宁城市形象锦上添花。因此,我们在加强社会主义精神文明建设、创建文明城市和现代化国际大都市的时候,更应该重视老旧居住小区的建设和管理。
2019年武宁县政府工作报告提出,要全方面实施城市功能与品质提升“八大行动”,建设功能完备、品质一流、特色鲜明、宜居宜游宜业的美好家园。投入资金1亿元,开展天水名都等10个老旧小区和一批边街小巷改造,展现生态、时尚、精致的城市气质,彰显山水武宁特色。项目建设得到了县政府的全力支持,全部由县政府投资。
城市老旧小区大都先天不足,后天营养不良,导致小区居民日常生活面临许多问题和实际困难。比如,小区道路维护不足,路面坑坑洼洼,路灯缺失,影响居民出行;私搭乱建挤压侵占市政管线和消防通道,造成安全风险隐患;小区雨水污水混流,房屋前后下水管道破损,堵塞严重,基本丧失城市防洪功能,给居民生活带来不便。每到汛期,能否确保老旧小区安全度汛,成为政府不放心、群众感到痛心的老大难问题。老旧小区的居民迫切希望尽快改变这样的情况。解决这样一些问题,迫切地需要对小区做综合整治,努力改善住用和环境条件,并建立健全正规有序的管理机制,以形成小区维护管理的良性循环。项目建设能解决群众最关心、最直接、最现实的生活实际问题,改善了群众的生活环境,从现场调查情况看,当地人民群众的大力支持。
项目的建设将极大改善区域居民的生活条件和生活环境,促进区域经济的持续加快速度进行发展,为老百姓做好事,做实事。
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